无限自由 无限空间 2016-5-17
整理一些来美购房的方方面面，大家多些了解也好！
1.美国购房的各种费用（加州）
现金购房过户费用
定金：（earnest money deposit)最后会作为头款的一部分。3% 买价。
公证公司费用：（escrow fee) 一般是每一千收2块，加上底费($200-300）
房屋检查费：$300-400
公证费：（notary fee) $50-120
信差费：（messenger fee)$50-150
房屋保险费：（hazard fire insurance)$600-1000
登记费：（recording fee)$80-100
如果是贷款，除了以上费用外还包括以下其他费用：
银行贷款申请及相关费用-如银行估价费，信用报告费，贷款申请费（有些地方不收）等等。
2.美国买房的详细流程
1）初步会面
a.选定买房经纪人
b.决定购买房子的区域和条件
c.选定贷款公司，审核后拿到贷款合格信
2）寻找理想房源
a.和经纪人沟通后让其挑选合适的上市房屋
b. 预约看房
3）找到合适的房屋
a.经纪人帮助估价，买主决定出价金额。
b.经纪人解读购房合约并帮助填写完善条款内容
c.向卖方经纪人递出合约。
d.卖方对不同意事项给与回价书，买主选择接受或再回价。
4）购房合约被双方接受
a.双方接受协议后，(open escrow)第三方公证公司开始进行过户手续。
b.定金送交公证公司
c.签署各项房屋相关报告
d.提出贷款申请
5）房屋检查保护期完成事项
a.由专业检查员检查房屋各项状况，经纪人协助提出修理请求。
b.买主审查并签署如“卖主屋况表”“房屋周边环境报告”等各项文件。
6）贷款保护期完成事项
a.贷款银行派估价师决定房屋价值
b.完成贷款银行各项要求资料，在贷款保护期内获准贷款。
c.获准贷款后，与公证公司约定时间签署贷款文件。
7）完成过户公证手续
a.签署贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司。
b.银行放款
c.产权公司负责转让产权，并在所属县完成登记。
d.拿到钥匙，联系水电瓦斯等单位，更换姓名。
3.美国购房需要准备的文件
现金买主：
a.有效的护照和签证
b.准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
c.在美国当地银行开设的账号
贷款买家：
a.有效的护照和签证
b.工作证明，工作收入（单位开的证明，交由公证公司翻译）
c.自付款部分的资金证明（中英文版的银行存款证明）
美国当地银行开设的账
4.在美国养房需要多少钱
很多中国人误解认为在美国养房子成本非常高，原因是他们在报刊或杂志上不断得到各种不同的说法，其实不然，只要你买的起，就该养的起。严格的说，在美国拥有任何房子，真正的持有成本只有房产税。加州在1%-2%，新开发的区域，地税会高一些。除了房产税之外还有哪些费用呢？
1）房屋保险
在加州，一般的区域一栋30-50万的房子，它的保费每年通常在$600-900之间，在加州地震灾害比较多，地震险是单独加的。在其他州也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾等。你想要你的房子得到保障，就要购买保险，其实买不买保险是自己的选择，但是如果房子有贷款，银行一定会要求你买的。
2）庭院和房子自身的维护
例如剪草，在加州每月需要$40-80不等。在美国有很多家庭自己有割草机，自己动手既健身，又省钱。房子自身的维护费用依房子的状况而定，如果你的房子比较新，可能在10年之内也不需要刷漆或维修屋顶等，反之如果房子的年限较老，那可能衍生的维护费用就比较多，例如管道堵塞，屋顶漏水或杀白蚁等。
3）社区费
如果你买的房子是城市屋，会有一个社区费用，费用在几十到几百不等，费用的高低取决于社区内公用设施的多少，有些社区费中会包含火险，每一户不必单独购买，因为房子是相连的，如果一家着火，其他人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。
5.租金收入需要报税吗？
需要。如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法871（d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类的收入包括租金收入以及矿石，石油，天然气或其他自然资源的使用费，同时房产的出售或交换也包括在内。房产相关的开销可以相应抵扣（管理费，维护费用等），只有净收入才需要被征收。因此，当非居民外籍人士在美国购买房地产出租时，便有了需要向美国政府申报个人所得税的义务。具体税率请向专业会计师咨询。
6.购买新房还是二手房？
在美国市场上交易的大部分房子是二手房，占市场上挂牌销售总数的85%，而新建的房子较少，仅占15%，这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在一些发展比较成熟的城市通常拥有优良的学区，完善的生活设施，优美的环境等。但是这些城市的房子大多不是新的。这些城市很多是整体规划同时开发的，一般15-30年完成建造的，每一座城市内的住宅也会有相近的房龄，例如在圣马力诺，住宅主要是在1920到1940年间建造的，而在chino hills，住宅集中在1987年建造。反之如果您想购买新房，可能就会伴随着其他方面的牺牲，例如高地税（大部分新房都要交额外的税），城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。所以在选房时候，不要抱着一定要买新房的初衷去选，这样就会漏掉很多好房子。
7.买房之后的房屋租赁及管理
外国人到美国来买房，有很大的比例是为了投资，所以购买后需要出租，美国加州的地产税在1-2%之间，所以空置的话十分不划算，交给经纪人帮助租赁可以节省您很多时间和精力，由于经纪人的的专业，可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰,95%的问题其实都是可以在筛选房客的时候避免的。一般的手续如下
1）和经纪人签订一个委托租赁的协议书。
2）经纪人帮助您寻找合适的房客，通常经过经纪人的共享系统mls发布租赁信息，加上经纪人的个人平面广告及网络媒体去需找房客。
3）在房客的提出的申请书中，选择最和是的房客，签订租房合约。
您也可以直接选择专业的管理公司来帮您管理房屋，如果有维护方面的问题或房屋拖欠的问题，他们都有专人帮您处理，管理公司的费用一般为月租金的5%到10%。
8.如何选择好学区
美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由3个指标决定：学校环境（占15%），学生成绩表现（占30%），学生进步，包括学校是否有效的帮助学生进步（占55%），在加州，政府每年主要通过API（加州公立学校学术表现指数）分数来衡量各个学校的表现，API分数介于200-1000分之间，一般800以上的学校属于比较优秀的。具体房屋所在的学区以及学校的API分数可参考www.greatschools.org来获得，有些时候一个城市的不同房子可能会属于不同的学区，例如圣盖博市（San Gabriel)的有些房子是属于San Marino学区的，也有可能属于temple city学区的，也有属于pasadena学区的等等，所以在购屋时务必确定你购买的房子属于您想要的学区。
2014年学区排名：今天的美国房地产市场早已走出了低谷，并且价格在稳步上升中，虽然没有几年前那么便宜但是整体的回报率还是要高于国内的一线城市的，假设您有幸在宇宙中心五道口有俩处房产的话，不妨可以考虑把一栋的资金转往房地产市场更健康的美国，既保留了中国房屋升值的利润，又做到了分散投资。
（部分资料来源网络）
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